从中国央行报告看房地产未来

   章建民（中国主流媒体高级记者）

    中国人民银行最近发布报告，中国70%财富是房产，4成家庭拥有2套房，这个消息到底透露多少玄机？有人批评，中国经济目前问题都是房地产造成的；有人批评房地产是中国实业被边缘化的关键因素；有人甚至认为炒房是在破坏中国经济，是一种犯罪行为。

    对此，我的观点显一直认为中国房地产没有错，炒房的人没有错，房地产开发商没有错，那么，到底是谁之过呢？我觉得许多事情的对与错不能离开当时的历史条件，我们不能用今天眼光去看过去30年，也不能过去眼光去看30年今天，同样也不能用未来眼光去看过去30年。许多事物产生和发展必须用唯物主义的辩证法看待，房地产确实对中国经济发展直到了引擎作用，这个贡献功不可灭。

    中共中央政治局4月17日召开会议，分析国内外新冠肺炎疫情防控形势，研究部署抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作；分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。

    会议指出，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造。同时，会议再次重申“房住不炒”定位，明确要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。

    这是继去年7月30日政治局会议已重申“房住不炒”之后，中共中央政治局又一次重申“房住不炒”，业内分析认为，这表明，中央对未来稳定楼市再度定调，以后楼市长期调控的主基调也将是“房住不炒”。

    不言而喻，只因为房子重要，只因为房子赚钱快，所以，高层会如此重视房地产问题。

    其实房子不仅是全国经济和高层重要，对于普通民众更是极端重要，不仅仅是安居乐业，更在于房地产是民众财富的象征。近日，央行课题组在《中国金融》杂志发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，透露诸多房地产关键信息。 

    调查显示，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。 

    这说明什么？ 

    其一，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显。 家庭资产平均为317.9万？这个数字超出了大多数人的认知。 

    实际上，这只是平均数，而平均数往往存在“被平均”的可能。毕竟，姚明和潘长江的平均身高超过1.9米，而大多数国人的身高仅为1.7米。 

    这背后，一方面存在着资产分布的失衡。根据报告，总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%，而最低20%家庭仅占2.6%。
       另一方面，相比平均数，中位数更为切近实际。数据显示，城镇居民家庭总资产的中位数是163万元，比均值低148万。 这一数据仍然不算低，但实际上大多数都是房产。而房产的变现能力并不强，居民实际可支配财富并没有想象中那么多。 

    其二，中国城镇居民家庭财富与房子深度捆绑：房产占家庭实物财富的7成以上，远远超过发达国家。 数据显示， 中国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，户均住房资产187.8万元。从家庭总资产来看，住房+商铺等房产合计占比接近7成。 与国际对比，在美国，房产在家庭总财富中的占比仅为3成多，金融资产接近7成，家庭财富结构大相径庭。

    这些数据再次说明，房产是中国绝大多数家庭主要的财富来源，也足以说明房子在中国国民财富中占据的重要地位，许多家庭财富都与房地产深度捆绑。 房产占比过高，意味着许多家庭难以忍受房价的剧烈变动。房价上涨则财富迅速增值，房价持续下跌则财产持续受损，因而有房一族成了房地产体系的最大拥趸之一。 其三，北京、上海、江苏家庭资产最高，新疆、吉林、甘肃最低。

    中国城镇居民资产，不仅在不同家庭之间存在明显差异，在不同省份同样存在较大悬殊。

     从区域来看，东部最高，东北最低。东部地区居民家庭户均总资产为461.0万元，分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296.0万元，东北地区仅为东部的三分之一。

    从省份来看，家庭资产最高的三个省份为北京、上海和江苏，最低的三个身份为新疆、吉林和甘肃。

    其中，最高的北京家庭资产，约为最低的新疆的7倍。

    其四，超过4成家庭拥有两套及以上房产，刚需家庭占比不到6成。 数据显示，中国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。 住房拥有率96%，户均拥有住房1.5套，这组数据让许多人感到讶异。 

     其五，买房加杠杆是常态，房贷占家庭总负债比重高达7成以上。 数据显示，城镇居民家庭负债参与率高，为56.5%；家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

    因此，此次政治局会议再度重申“房住不炒”具有重要的意义。此次会议明确，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。尽管第一季度GDP等出现了比较大幅度的下降，但房地产市场依然坚持“房住不炒”，进一步说明既有房地产调控思路是不改变的。各类炒房需求依然要被管控。

     “三稳”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“落实地方政府主体责任”等表述没有出现，这或许说明在“房住不炒”的大框架下，各地的房地产政策具有更大的发挥空间。

    “房住不炒”的定位不但不会有任何改变，而且也将成为中国房地产市场长期调控的主基调。

    但是如果M2超发速度依然没有改变，宽松货币政策依然没有改变，投资、消费、出口“三驾马车”中靠投资拉动GDP格局依然没有发生根本变化，房产作为金融工具属性依然没有改变，那么，房价在一线城市，甚至二三线城市依然会上涨，而且尽管调控升级，但上涨依然不可能改变，这就是不以人的意志为转移的经济规律，你不信也得信！所以，刚性需求和闲散资金者，买房依然是对抗货币贬值的最佳手段。